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有钱 ◇ 国际大牌排队来温哥华开店!华人购买力功不可没?

发布时间:2019-10-09 19:54:42 已有: 人阅读

  越来越多的国际品牌将分店拓展到了温哥华,使得温哥华的零售地产市场持续火热,成为商业地产中的一抹亮色。

  房地产数据研究公司CoStar Group Canada最近公布的数据显示,从2018年7月到2019年7月,低陆平原地区处于租用状态的零售地产面积达到了210万平尺。在大温地区的几个大型购物中心,如Pacific Centre,Okaridge Centre和Metropolis at Metrotown,许多商家都在排队等待空出来的店铺位置。

  CoStar Group认为零售地产的火热,源于以下几个原因:卑诗省的经济增速快于加拿大全国的经济增速;卑诗省旅游业发展势头良好;以及海外游客的强大购买力。

  从总体上看,大温地区的零售地产在7月的空置率仅有1.3%,在整个北美都是最低水平的。对于所有商家来说,想在温哥华找到一个空置的零售店铺都是非常困难的,特别是在那些大型购物中心里,比如Oakridge Centre和Metropolis at Metrotown,里面几乎没有空置的铺位了。

  另外,高端品牌则在温哥华市中心扎堆,使得市中心的好铺位竞争非常激烈。许多国际一线品牌将温哥华视为进军北美的第一站,而Robson Street和Alberni Street就是他们的首选位置。但由于这两条街上的好铺位有限,一些品牌选择了较为偏远的街道。而近年来另一个新趋势是,一些高端品牌倾向于在市中心的街道旁开出自己的零售店,而不是像以往一样,一股脑的去购物中心抢一楼的铺位。

  从全国范围来看,温哥华的零售市场是加拿大表现最好的,在多伦多、卡尔加里等城市,零售地产的空置率都要比温哥华高出许多。

  大温地区零售地产行业的另一个喜讯是,购物中心的每年每平尺销售额一直在稳步增加。根据加拿大零售行业委员会(Retail Council of Canada)的报告,西温哥华的Park Royal购物中心在扩建之后成为了加拿大平均销售额前5名的购物中心,每平尺销售额超过了$1,300。

  不过,东边日出西边雨,一些购物中心红红火火的同时,一些零售企业则已经败走麦城。在过去几年里,Sears,Home Outiffers和Payless Shoes等连锁品牌纷纷退市,就在上周,时尚快消品牌Forever 21也申请破产了,将会导致不少店铺空出来。

  虽然温哥华的零售市场竞争激烈,不断有失败者被淘汰出局,但一家卖衣服的店倒闭之后,很快就会有新的店家入驻,而一些零售地产的业主,会把卖衣服的店铺改成健身房、诊所或便利店。即使用途改变了,这些零售地产也不会空置,而是得到了充分的利用。

  要知道从人口来看,卑诗省是一个不折不扣的小省,人口仅占全国人口的13%,但在购物时卑诗人可是“干劲十足”,在加拿大销售额前20的购物中心中,卑诗省占了三分之一,这一方面是本地居民的贡献,另一方面则是游客的功劳。

  从购物中心的规模来看,温哥华并不是加拿大的“零售业重镇”。卑诗省最大的购物中心是本拿比Metropolis at Metrotown,该购物中心的可出租面积为170万平方英尺,但在全国它只是规模第5大的购物中心,加拿大前4名的购物中心里,有3个位于大多伦多地区,有1个位于埃德蒙顿。

  卑诗省第二大的购物中心是西温Park Royal购物中心,它也是卑诗省唯二的在规模上能排进加拿大前10名的购物中心,在全国排名第7位。

  虽然规模小,但卑诗购物中心的客流量却是全国领先的。在2017年,Metropolis at Metrotown的客流量高达2,800万,排名全国第二,在2018年,Metropolis at Metrotown被埃德蒙顿的West Edmondton Mall超越,排名全国第三。而温哥华市中心的CF Pacific Centre从面积上看只是卑诗省内第7大的购物中心,但它的客流量却是加拿大全国第7名,2018年的客流量高达2,210万人。

  零售地产的火热,对于商业地产的业主来说自然是件好事,但对于实际经营的商家来说,这一现象就需要从两方面看待了。一方面,生意好当然会令店家开心,毕竟居民的消费能力强还喜欢逛街,是店家最喜欢的客户。但另一方面,由于商业地产价值和土地价值的持续上升,使得温哥华的房租价格不断攀升,很多历史悠久的小店不得不搬到更为偏远的地区以继续维持。大温地区的小型店铺,被房地产的高价冲击得支离破碎。

  在Robson Street和Denman Street,一些店铺的位置是有重新分区的潜力的,这导致了这些店铺租金价格一路攀升。很多房东都不希望降低租金,因为较低的租金会影响该建筑的估价,所以哪怕将店铺空置,也不愿低价出租。Robson Street的店铺,每平方英尺的租金价格在$120-$250,是温哥华租金第二贵的地段,仅次于Alberni Street。

  根据卑诗省估价处的计算方式,一栋商业建筑如果有重新分区的潜力,在估价时会有更高的价值,进而导致物业税的增加,而增加的物业税最终还是要由租客来负担。而温哥华的店家需要支付的物业税税率,是住宅物业税税率的4.87倍。

  温哥华的店家需要支付的商业物业税,是住宅物业税税率的4.398倍。在商业物业税和住宅物业税之比方面,温哥华冠绝加拿大,一直是加拿大商业物业税和住宅物业税差距最大的城市,比加拿大平均水平高出了50%。虽然在2018年差距有所缩小,但加拿大其他城市都没有出现商业物业税是住宅物业税4倍的现象。

  在7月底,大温地区的零售店铺每平方英尺平均租金为$34.44,相比去年7月上涨了13%。这样的上涨幅度已经让不少店家感叹“生活不易”了。如果想让本地零售业持续繁荣,找到租金涨幅和销售增幅之间的平衡,将是至关重要的问题。

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