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建纬原创 工改工项目融资难点及解决思路(一)

发布时间:2019-10-09 17:32:39 已有: 人阅读

  自深圳市政府2009年颁布《深圳市城市更新办法》以来,深圳城市更新行业从“旧改”到“城市更新”,再到“强区放权”,经历了近十年的发展。在这期间,城市更新政策出台频率越来越快,政策规定的细分程度也越来越高,深圳市政府、深圳市规土委等各归口管理部门对各类型更新项目的管理更加深入、细致。深圳市城市更新“工改”政策也在此管控趋势下,由政策宽松期过渡至政策趋严期。

  政策宽松阶段主要指2009年-2014年期间,主要政策依据体现在《2010年深圳市城市更新专项规划(2010-2015)》及2014版《深圳市城市规划与准则》两部准则上(以下简称“两则政策”)。两则政策提出要推进工业用地的合理置换,尤其是针对重点区域的工业用地功能置换,适当降低全市工业用地比例。尤其在《深圳市城市规划与标准与准则》文件中,深圳首次提出新型产业用地(M0)以及研发用房的概念,打破了过往国家规范类的工业用地性质以及厂房的概念,为全国工业用地往市场化方向发展的首创。

  2013年1月,深圳市接连发布7份文件,一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件,内业称“1+6 。其中核心在《深圳市工业楼宇转主管理办法(试行)》,放开了对工业用地项目(含城市更新类和非城市更新类)的分割销售,同时对战略性新兴产业,在地价政策、配套用房、土地供应等方面,除了优先供地外,还最高给予50%地价优惠。

  在上述政策的推动下,深圳更新“工改”市场正式向房地产打开了大门。由于当时政府主动引导工业用地功能转换,且“工改” 专项政策较少,“工改”项目多以城市更新政策为主要参照依据,并未形成有效的监管体系。开发商嗅到了“工改”的红利,开始涌入“工改”市场并进行大规模囤地,“工改”项目房地产化运作成为了当时的常规操作。开发商借“工改”之名,低价买入厂房进行改造开发,靠买卖配套设施中的商务公寓等居住型产品以换取高额利润。“以租代售”“研发用房改公寓”“宿舍改豪宅”都成为了那个时期“工改”的常规模式。虽然当时政策对工业楼宇进入市场实行“三限”,即限销售对象、价格、二次转让周期等,但因政策不完善,仍无法阻止“工改”向房地产化蔓延。通过补交地价的方式就能实现全部入市销售,这等于为开发商开辟一条高周转、规模化发展之路。在当时如此市场情况下,真正的产业化运营根本无人问津。

  深圳市政府出台“1+6”文件的背景是因预估至2020年深圳可供新增建设用地只有59万平方公里,而且这些地块零星、分散,重大项目与公共设施配套无法落地,将导致产业转型与城市发展无法正常推进。因此,“1+6”文件的初衷在于完善土地整备政策,盘活工业楼宇资源,提高工改工项目比重,挖掘存量用地。但“1+6”文件的宽松政策却把深圳产业引向了空心化,市场的追逐导致“工改”项目土地成本暴涨。根据当时世联行的统计,两年间“工改”项目获取成本暴涨了近10倍。被巨额利润吸引而来的外地开发商也纷纷加入争夺市场。但随着项目获取成本的提高,不少在政策趋严前期进入的开发商,后来也陷入了“工改”深坑之中不能自拔。

  2016年底,新版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》正式颁布,随之而来的还有《深圳市城市更新十三五规划(2016-2020)》。2017年初《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法(试行)》也正式公布,这一系列政策标志着“工改”市场的政策趋严期正式到来。上述文件针对工业用地和产业用地的租赁方式、户型面积、合法用地比例、建筑物建成年限、规划统筹和公共利益等都做了更加细致的说明。

  2018年9月3日,《深圳市工业区块线管理办法》正式落地,被称为“深圳工业区块用地最严工改政策”。该办法明确规定一级线内规划工业用地应予以严格保护,除因公共服务设施、市政和交通基础设施(含轨道车辆段、停车场上盖开发)、绿地等公共利益需要,原则上不得调整为其他非工业用途。区块线内工业用地的建筑功能安排应严格按照相关规定,除必要的宿舍、食堂、小型商业和其他配套辅助设施外,严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能。

  正是由于“工改”政策的上述变化,导致“工改”项目面临利润率降低、回款周期变长、各方诉求难满足、后续项目资金不足等问题。其中,“工改”项目融资难作为阻碍项目顺利实施的重大因素,从宏观方面分析,大致存在两个方面问题:一是“工改”项目原有定位与现行政策不符,二是“工改”项目融资没有形成单独的融资体系。

  “工改”项目的“工改”方向与现有“工改”政策鼓励引导的方向背道而驰导致“工改”项目推进难、融资难。从现行政策看,开发商在“工改”项目获取时的产品定位、规划设计、经济测算、营销策略等方面均存在问题。由于“工改”项目原有融资方案是依据项目上述各因素而具体设计的,因此原有融资方案并不能满足政策调整后项目的实际融资需求。项目融资依附于项目情况,“工改”政策调整对项目的实际不利影响是其融资难的根源。而“工改”项目政策调整后,“工改”项目普遍存在以下融资问题:

  对于在“工改”政策宽松期进入市场的本土开发商而言,确实享受到了前期“工改”政策带来的红利。但很多外地开发商进入深圳市场的时间太晚,其在入市时已经无法获取优质的商住项目,只能通过“工改”项目挤入深圳市场。因此,由于其不了解深圳市场,同时对政策的变化预判不足,导致其获取了大量并不优质的“工改”项目。时至今日,大部分的项目都还处于较为前期的阶段。

  大多数在政策变更前期拿到“工改”项目的开发商,在其获取项目时的投资测算思路还停留在建成类住宅产品出售的逻辑上,对类住宅类产品的销售价格普遍存在高预期。更没有考虑到“工改”项目本身属于产业地产开发,应遵守产业地产开发的逻辑。因此,其在进行项目经济测算时,过于乐观估计了项目未来的前景,高估了项目的货值,但忽略了获地成本本身是否已经脱离了正常的产业地产开发规律。有的甚至忽略了项目所处更新阶段对项目评估价值的影响,认为只要货值够大,即使产权方或上一家开发商从中拿走了高额利润,也可以欣然接受。但是殊不知,正是由于对项目过于乐观的预判,导致其在政策走向发生突变后,陷入了项目经济测算越算越亏,乃至想将项目卖出变现都无人问津的窘境。根据相关机构测算,2013年以前,深圳大多数“工改”项目利润率都可以超过100%,在2013年“1+6”文件出台之后,2013年-2016年,深圳“工改”项目的平均利润率保守估计介于40%-50%之间。而继2016年“工改”政策收紧之后,利润率就下降到10%-20%。

  项目没有高利润就无法负担高成本的资金投入,而大多数开发商获取的“工改”项目由于较为前期,不能引入银行的低成本资金,只能通过城市更新基金或信托机构融资,融资成本普遍在年化12%-18%之间。甚至有的中小型开发商由于其资信有限,不具备从基金或信托处获取资金的能力,只能通过民间借贷的形式对项目进行前期的资本投入。因此,在政策变化后,利润空间减少,原有项目的高融资成本无疑成为“工改”项目融资的第一大问题。

  在已经开始销售的“工改”项目中,配套设施中的公寓产品严格限制销售给特定类型公司,不能销售给个人。因此在该类产品的实际销售过程中,为保证客户能够顺利签约,均需要客户配合额外设立特定类型公司作为签约主体。这样一来不仅延长了签约的周期,同时也不能保证客户顺利签约。因此,开发商在销售环节就要想尽各种方案锁定客户。如此一来,就会滋生出许多不符合法律规定及政策的暗箱操作,隐含了大量的法律风险。

  随着政策变化,还未进入实际销售阶段的“工改”项目,未来的公寓产品将面临更加严峻的销售形势。同时,尚未完成土地出让的项目,其未来可售的产品比例将面临进一步被压缩的问题。因此,开发商未来将很难实现在短期内回笼资金的目标。

  如果从更新项目范围内原有土地及建筑物的产权方情况来判断不同更新项目的实施推进难度(主要在专规申报和拆迁补偿两个核心环节)来看,原有产权方为单一主体的“工改”项目无疑是最易推进的更新项目。这也正是很多开发商青睐“工改”项目的原因之一。因此,很多“工改”项目在获取的时候多设计了收购后再进行自拆自赔的方案,以此来控制项目推进的时间节点。原有项目融资也是按照原有项目推进的时间节点进行回款设计,因此在政策变化后,一旦项目无法按期回款,融资企业就需要额外进行资金筹措以偿还原有融资。在现有政策下,项目测算已经发生较大变化,无法再通过原有渠道获取资金。同时,项目在融资替换的时点上,就要仔细思索采用什么样的融资模式,什么类型、什么样成本的资金才能符合项目的重新定位。因此,项目如何进行融资替换是“工改”项目融资的第二大问题。

  开发商现有储备的“工改”项目中有部分是直接从企业主手中收购的旧厂房,在政策趋严之前尚未没有完成立项。在现有“工改”政策下,有的项目已经无法符合立项标准,有的项目被划入了土地整备范围,或处于一级工业区块线内,被规划为工业用地M1,根据《深圳市工业区块线管理办法》规定将无法完成“工改M0”的用地性质调整。

  开发商面临要么撕毁当时拿地签署的协议,要么只能硬着头皮将项目改为自持项目的两难之地。而此时,开发商调整经营方向,已经完全不符合当时拿地时的经济测算及经营目标。加之其原本就没有产业开发的逻辑,就没有配备专业运营团队。开发商面临着要给项目重新定位,重新组建运营团队的问题。

  从产业项目开发及运营的逻辑出发,一般为产业项目提供融资的资金方多为在某一产业行业领域内有一定开发运营经验的投资方,其在产业项目开发及招商方面会自带大量的产业客户对产业项目进行精准的定位设计,并按照核心产业圈来打造项目的未来运营管理方案。但如果现有项目操盘方及资金提供方都没有产业开发及运营经验的话,就无法形成有效的方案来有效的盘活资产。上述问题正是“工改”项目融资难的另一个问题所在。

  “工改”项目融资难的另外一个原因是“工改”项目作为城市更新项目的类型之一,并没有形成单独的融资模式或融资体系,而是与城市更新其他项目类型统一按照城市更新项目普遍的融资节点和方式操作。虽然,在城市更新的战场上,城市更新基金一直以来作为更新项目融资的排头兵,在前期融资领域占领着大部分的市场,但随着更新政策越来越细致,简单统一的融资模式显然已经不能适应全部项目。对于“工改”项目而言,探索符合其未来发展目标的融资方式十分重要。

  同时,“工改”项目虽然是城市更新项目的一大类型,但根据用地性质是否转变、转变后的性质,可将其细分为“工改工”、“工改商”、“工改居”、“工改综合”以及综合整治类工改等,上述细分类型在前期成本投入、后续销售或运营安排及去化回款周期等方面均存在较大差异。因此,“工改”项目虽然可以按照更新项目常规融资套路进行融资,但由于其项目类型的复杂多样性,应针对不同细分类型的项目探索适合其的融资模式。

  2019年4月29日,深圳市政府常务会议审议并原则通过了《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》,这是粤港澳大湾区规划出台后,深圳城市更新政策的重新调整。纵览此次政策全文,旨在鼓励产业发展,加大产业用地用房的扩容,更为重要的是政府的参与力度将不断加强,对产业类项目将实施更为严格细致的监督管理。无论是从国家发展战略规划出发,还是从深圳市政府的规划和自我定位来讲,“工改”项目未来必然要真正走上产业发展的道路。而在“工改”项目的前期,盈利主要来自地产租售,但随着项目产业运营的逐步成熟,项目将形成公共事业、产业服务、投资收益和地产租售等多元化盈利的格局。因此,企业未来要在深圳做好“工改”项目,必须要有强有力的产业招商、运营能力,还需要寻找到中长期、低成本的资金置换早期的高融资成本资金,才能真正享受到“工改”项目的政策红利和长期的利润回报。

  与此同时,“工改”项目如果仅单纯依靠一种或两种融资模式将很难满足其未来发展的全周期资金需求。当前金融市场能够与产业类项目融合的资本类型也较为丰富,银行、信托融资、基金融资、REITs、夹层融资、委托等都能在不同时期匹配产业类项目。但融资成功的关键在于在最合适的项目发展阶段,选择最为合适的资本与产业类项目进行有效的结合。因此,在未来“工改”项目踏上产业发展之路的同时,必须建设一套全生命周期的投融资体系。

  随着粤港澳大湾区规划落地,深圳“经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市”的定位进一步明确。《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》,旨在大力鼓励工业升级发展,对“工改工”进行多方面鼓励,对于符合要求的“工改工”项目,甚至直接取消规划审批环节,大开绿灯直至确认实施主体,极大地节省了报批时间。此外,还鼓励旧工业区进行综合整治,在满足《深圳市城市规划标准与准则》的前提下,合理优化现状建筑功能,通过重新划分空间适度增加满足基本需求的研发办公、配套商业等功能。

  由此可以看出,未来“工改工”将是深圳“工改”项目未来发展的主要方向。为实现“工改”项目的有效推进,将其未来定位在“工改工”领域将获得一定的政策红利。同时,如在具体项目规划上,能够进一步植入具体的产业发展规划目标将更能符合产业地产基金、产业股权基金,甚至能够符合政府产业基金的投资要求。虽然,政府产业基金的募投管退一直都有着严格的监管要求,但“工改”项目如能符合政府产业基金的投资定位方向,获取政府产业基金的金融支持和政策支持无疑将是其较为理想的融资方式。因此,虽然在“工改”项目的前期熟化阶段较难符合多数银行、低成本产业基金(包括产业地产基金、产业股权基金,政府产业基金等)、信托等资本的投资要求,但仍需对项目的产业发展定位作为做好前期规划,以为项目的建设期、运营期的融资提前做好准备。

  正如前述分析,在“工改”项目融资存在诸多困难的情况下,长期与短期资金有效结合的融资方式将对“工改”项目融资起到有利的化解作用。因此要纵观“工改”项目全生命周期的融资需求,设计前后衔接得当的融资方案。

  在“工改”项目前期的资金需要大多来源于原有用地单位或自然人的搬迁诉求。此时的资金需求量大,台底费用多,可引入较为灵活的城市更新基金作为拆迁前期的有利资金支持。同时针对原有用地单位应区别其原产业类型以不同的思路解决其前期搬迁与后期项目产业定位的问题。

  如原有用地单位产业类型不符合现有项目未来产业定位方向,应谨慎选择以物业回迁的方式来解决拆迁安置问题。因为一旦原有用地单位占有大部分建成物业,其产业方向并不符合项目未来定位,则原有用地单位只能将其相应的回迁物业对外出租。这样招租来的企业并不一定符合产业发展方向,将导致项目整体产业运营定位更偏向于商业化办公写字楼。

  如原有用地单位产业类型符合现有项目未来产业定位方向,建议可以多以“物业回迁+整体”运营的方式依托原有用地单位的产业优势,吸引更多同类型企业的汇集,便于后续运营安排。同时,针对原有用地单位可结合其产业规模、企业发展阶段,以“产业地产孵化+企业孵化”的模式在拆迁之后即可引入社会资本的产业地产基金对需要产业升级的原有用地单位进行产业孵化,以“地产+产业方+基金方”的方式联合操盘项目的建设及后期运营。

  在项目开发阶段,可按项目情况使用常规的银行信贷资金、信托进行融资,可大大缓解项目的前期资金压力。待项目建成后,产业地产基金通过初期的运营引入一定的产业资源后,再以产业股权基金及政府产业基金作为长期资金进入,对项目后期运营及市场化退出作出进一步合理安排。

  纵观国际和国内,产业地产商都经历了“由轻变重”再“由重变轻”的发展历程。物流地产普洛斯如此、新加坡的工业地产腾飞-星桥如此,国内的几家产业地产商华夏幸福、天安数码、张江等也在寻求轻资产的转变突破。

  产业地产商初始阶段从轻资产运营起步至重资产收购后运营,主要是为了获取足够体量的土地储备和可供出租出售的物业,以扩大规模占有一定的市场份额,提升自身的行业地位。同时,通过重资产的稳定运营树立品牌形象,积累资源及拓展客户。当产业地产商扩张到一定规模后,因为规模的扩大,导致拿地成本不断增加,但收益率可能不升反降。因此,产业地产商需要寻找新的盈利点,以轻资产的方式降低部分业务的风险。因此,再“由重变轻”是产业地产商合理的选择。扩展到一定规模的产业地产商应该是以产业地产作为载体,以金融资本作为驱动力,依靠产业增值服务而实现投资收益。其中,增值服务既可以是常规的物业管理服务、运营服务,也可以是投融资服务、策划与定位服务,还可以扩展到公共科技平台服务、公共交易平台服务和衍生增值服务等等。

  随着产业项目日渐成熟,其现金流将逐步趋于稳定。产业项目前期大规模的资本投入如果仅依赖租售回款,那将经历较长的回收周期。但通过资产证券化的方式对其未来现金流进行变现,则可以提前收回投资,用收回的投资再进行新项目投资,使得产业地产商可以保持稳定的发展。如果国内公募REITS能够顺利推行,对于产业地产的发展将会有积极的推动意义力。产业基金及产业方通过将产业地产出售给REITs将实现退市套现、回笼资金,为产业基金和产业方提供了一种真正的退出机制。

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