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塔米课堂之案例解读创新交易模式服务招商蛇口太子湾项目融资

发布时间:2021-05-04 23:15:57 已有: 人阅读

  2016年12月8 日,上市公司招商蛇口工业区控股股份有限公司与香港上市公司新世界集团,在重庆联合产权交易所签订深圳蛇口太子湾商业项目交易协议,成交金额88.89亿元(其中,增资项目40.67亿元、股权转让项目48.22亿元)。

  顺应招商蛇口太子湾拟开发区域高端化、国际化发展趋势,重庆联交所通过将该交易四宗项目营销,同步开展股权转让与增资扩股业务,成功引入具有国际水准的商业地产运营合作伙伴,优化项目资源配置和资本结构,为项目融资融智招商发展注入了新动力。

  该交易主要为招商蛇口太子湾项目四宗地块开发权融资融智招商,规划通过近10年的时间,将该片区打造成为连接内陆与香港的重要开放口岸和商贸文旅口岸。

  其中DY04-01、DY04-04 地块拟建商业及文化艺术中心,面积较大,将长期持有出租经营,项目资金量沉淀较大,投资回收期较长;DY02-02、DY02-04 地块拟开发项目资金沉淀较小,投资回收期短。

  两宗增资项目(深圳市太子湾乐湾置业有限公司增资项目、深圳市太子湾商鼎置业有限公司增资项目)与两宗股权转让项目(长诚企业有限公司100豫股权、高立企业有限公司100豫股权) 挂牌交易。

  1、本次交易涉及招商蛇口太子湾项目的四宗地块开发权。由于体量巨大,如要单独出售项目股权或增资难以吸引优质合作开发企业。

  为满足四宗地块整体开发,同时确保成功引入国际化的品牌商业地产运营商,重庆联交所将投资回收期长的两宗项目设为100%股权转让项目,将投资回收期短的两宗项目设为增资扩股项目,通过挂牌,以促成交易整体完成,既满足了项目实施的融资融智需求,又实现了项目整体投资价值最大化。

  2、由于两宗股权转让项目资金沉淀较大、投资回收期较长、需长期持有经营,加上该片区商业氛围尚不成熟等因素,虽然项目长期展望升值预期和升值空间均较大,但潜在意向投资方对股权转让项目独自全部持有仍存在一定顾虑。

  通过设置股权回购条款给予了投资方更多时间决策和更多投资权利,即投资方受让100%股权后,可以选择在6 个月的“冷静期”内决定是否要求转让方回购不超过49%的股权,以提高投资的灵活性,降低投资风险,从而大大降低了意向投资方的决策难度,便捷了交易操作,推进了项目交易进度。

  3、由于太子湾地块位置独特、开发规划定位高端、项目投资金额巨大,所以项目成功开发运营的关键在于引入的战略合作方资本投资实力雄厚、地产开发实力强大、商业运营能力卓越。

  为力保项目投资运营具有国际化水准,对投资人资格条件进行了合理设定,条件涵盖了投资人的经营状况、财务状况、资质条件、开发经验等要求,并在同等条件下优先选择具有国际开发经验和拥有境外规模化商业物业的品牌商业地产运营商,以确保引入具备一流行业影响力及品牌号召力的合作方。

  央企产权业务的发展,一是要不断拓展合作央企的范围,保持与央企长期合作的良好关系,并加强与央企就具体项目沟通协调的能力,这是央企业务发展的前提要求;

  二是要不断深化央企业务的专业服务能力,要以投行为对标,专注投资项目策划、投资价值挖掘与项目市场营销等能力打造,这是央企业务发展的核心本质;

  三是要充分考量投融资双方的实质关切,全力聚焦投融资双方的共同利益,合理平衡投融资双方的利益权重,切实保障投融资双方的各自权益,这是央企业务发展的成功关键;

  四是央企增资资质牌照是外生条件,而央企增资服务能力是内生条件,虽然不具备外生条件,但只要做好以上三点,央企增资代理业务同样能有较大的发展空间。

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