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广州商业地产策划费用

发布时间:2020-03-26 11:13:55 已有: 人阅读

  广州商业地产策划费用商业地产预算目标的编制更为复杂,同样是收支两条线,商业地产策划费用商业地产的收入预算目标需分为销售收入和租金收入;支出预算目标需分为开发成本、运营成本和三大费用。其中“租金收入预算目标”和“运营成本预算目标”的编制及过程控制显得尤为重要。

  商业地产策划为便于项目运作,交易结构中通常会引入保理商作为单一的原始权益人。而在整个房地产供应链ABS项目中,保理商的作用举足轻重,也即表面上的“融资人”和“基础资产”的“搬运工”。

  一方面,保理商作为单一的原始权益人,担当发起房地产供应链ABS、对接专项计划及其各交易主体的重任;另一方面,保理商作为表面上的“融资人”,不仅必须同核心债务人即房地产开发公司事先协调融资事项,确保核心债务人及其下属公司或称初始债务人(合称为“债务人”)能够配合履行付款义务,而且还应事先受让各供应商(合称为“债权人”)对债务人享有的应收账款债权,确保供应商愿意配合房地产供应链ABS项目所需开展的相关工作。因此,保理商能否有效发挥其“桥梁”作用,关系着整个房地产供应链ABS项目的成败。

  商业地产策划费用另外,与一般通过发行ABS产品为“自己”融资不一样,房地产开发公司是为了协助“他人”即供应商融资,而以核心债务人的身份参与房地产供应链ABS项目,呈现出“反向融资”的典型特征。通常,房地产开发公司(总部公司)出具付款确认书,为其各个下属地产项目公司向供应商购买商品或接受工程等服务而承担的付款义务,提供不可撤销的“共同清偿承诺”,以使保理商在融资给供应商后能够获得可靠的回款保障。

  广州商业地产策划另一方面,是资信状况的要求。即“原始权益人最近两年不存在因严重违法失信行为,被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位,并被暂停或限制进行融资的情形。重要债务人(如有)最近两年内不存在因严重违法失信行为,被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形”。当然,交易所通常还可能会要求管理人和律师对原始权益人、核心债务人的资信情况进行更深入的核查,如环保、安全、质量以及司法系统项下被执行信息等方面,确保原始权益人、核心债务人表面上得是“好人”。

  商业地产策划费用一些商业项目为了打造标志性商业建筑或城市地标,往往对建筑外观投入巨资,而忽视了商业物业内部的结构,这样也是不利于商业经营的,就像一个人外表很漂亮,但是内在素质很低,那这个人也是要被打折扣的,毕竟,消费者是在商业内部消费的,内部功能是否完善也是消费者关注的问题。

  比如厕所的配套设计,有的百货店中女厕所只有三个蹲位,而男厕所一大排。事实上,一个商场里面,肯定是女性消费者多。还有就是你们可以去看看有很多百货商场、购物中心的女厕所里面没有物品挂钩,我们不要说现在女性个个都挎包,就是男性现在也几乎都是人手一包吧,上卫生间包放哪儿?

  商业地产策划最后,多数谈判败于沟通不良或者根本没有沟通,因此招商时特别要注意与商家保持密切的沟通,开诚布公,赢得对方的信任。毕竟,这是一笔长久的生意,而不是一锤子买卖。若通过忽悠让对方“嫁”进来,哪天她发现不对,要跟你拜拜的时候,也会让你遍体鳞伤。

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